1. -2018 год был непростым для многих отраслей экономики, были сложности и на рынке строительства. Что вы можете о нем сказать?

По итогам 11 месяцев 2018 года «Главстрой» увеличил продажи на 40%. С января по ноябрь этого года компания заключила договоры на общую сумму 23,5 млрд рублей, за такой же период прошлого года – на сумму 16,8 млрд рублей.  

В 2018 году «Главстрой» увеличил объем реализации недвижимости на 26% до 260 200 кв. м в сравнении с аналогичным периодом 2017 года.  

«Главстрой» ввел в эксплуатацию в 1,5 раза больше жилья, чем в 2017 году. Также в сравнении с прошлым годом компания вывела в продажу в 2,5 раза больше корпусов. Их общее число за 2018 год составило 34 дома.  

В 2018 году «Главстрой» запустил три новых масштабных проекта. Два проекта в Москве общей площадью более 1 млн кв.м и объемом инвестиций 110 млрд рублей – жилой квартал на Москве-реке «Береговой» в ЗАО и прогрессивные жилые кварталы Balance в ЮВАО. Оба проекта входят в топ 3 самых масштабных проектов развития территории Москвы. А в подмосковной Балашихе приступили к строительству жилого квартала «Столичный-2», включающий в себя проект создания рекреационной зоны на берегу пруда. Жилая площадь - более 95 000 кв. м, сумма инвестиций в проект 4,2 млрд рублей

В ЖК «Береговой» за полгода мы продали порядка трети всех квартир первой очереди и уже планируем в 2019 году запуск второго грандиозного этапа городского кластера на берегу Москвы-реки. В проекте Balance мы открыли уникальный для российского рынка недвижимости интернет-магазин, наши покупатели в три простых шага могут приобрести квартиру даже без визита в офис продаж. Balance новый продукт для рынка, но уже сейчас можно сказать, что он оказался успешным. А ЖК «Столичный» в ноябре 2018 года стал самым продаваемым строящимся жилым комплексом в Московской области по данным Росреестра.

2. - Как в целом чувствует себя сегодня рынок недвижимости: ощущаете ли вы на себе турбулентность, о которой все говорят?

Продолжается укрупнение рынка – в 2018 году 70% всех проданных лотов в Москве пришлось на 15 застройщиков (из более чем 100 девелоперов). При этом компания «Главстрой» уверенно входит в ТОП-10 крупнейших девелоперов России по текущему строительству. Да, мы чувствуем изменения на рынке, их много, но крупным девелоперам сегодня легче соответствовать меняющимся правилам. На рынке есть спрос, и он в этом году лучше, чем в 2017, а спрос это главное. Мы совершили 357 сделок в «Береговом» за 10 месяцев, что позволило войти в ТОП-3 самых продаваемых объектов бизнес-класса в локации. Это можно считать успехом для нового проекта, который со старта показывает отличные результаты. Помимо постоянного роста продаж, мы демонстрируем и уверенные темпы строительства, благодаря четко организованным процессам и технологиям строительства - один этаж возводим в среднем за 6 дней, что, бесспорно, лучший показатель по Москве.

3. - Сегодня многие эксперты говорят, чтобы выжить девелоперу необходимо полностью перестроить свою экономическую модель. Так ли это? Почему?

Действительно, в условиях современного рынка модель должна быть гибкой и своевременно меняться, и это касается не только девелопмента. Главный заказчик - это спрос и он эволюционирует быстрее, чем меняется большинство компаний. Кто не успевает, остается в прошлом. Конечно, и законодатель меняет правила игры, это тоже вызов, это заставляет пересматривать стратегии.  

Законодательные инициативы делают более надежным приобретение жилья, но это влияет на себестоимость жилья. А поскольку платежеспособный спрос очень эластичен к цене, девелопер, по сути, зажат ножницами спроса и себестоимости, а маржинальность в девелоперских проектах неуклонно снижается.  

Так, по нашим подсчётам, стоимость следующих этапов проектов «Береговой» и Balance, которые планируется начать после 1 июля 2019 года, может увеличиться на 10-15 % в зависимости от доли средств дольщиков на эскроу-счете, увеличения размера налога на добавленную стоимость (НДС), рост налога на имущество организаций в Москве в 2019 году, а также влияния других рыночных факторов.

В таких условиях стратегия Главстрой - это контроль себестоимости на всех этапах реализации проекта и создавать очень взвешенный и удобный с маркетинговый точки зрения продукт.  

4. - Как сегодня обстоят дела с покупательским спросом? Что будет с ним дальше?

Основная тенденция спроса в 2018 году – несомненный рост. Средний объем реализации в месяц в Москве вырос в 2018 году на 31% по сравнению с 2017 годом и на 70% по сравнению с 2016 годом. В первый половине 2019 года спрос будет также высок, покупатели понимают, что цены до конца будут расти.  

Интересную динамику роста в 2018 году показал спрос на квартиры с отделкой - если в 2017 году доля реализованных квартир с отделкой составляла 17,8% от общего объема, то в 2018 году уже 25,5%. Мы ожидаем рост и в 2019 году, поэтому предлагаем в своих жилых комплексах квартиры с отделкой, что экономит время на ремонт для наших клиентов.

Что касается спроса в целом, то на начало 2019 года он будет увеличиваться, так как покупатели знают о повышении стоимости проектов, что, естественно, приведет и к росту цен. Поэтому даже те, кто откладывал покупку квартиры, собираются сделать это в ближайшие полгода.  

5. - А что скажете о цене квадратного метра? Будет ли она расти?

Средняя цена по Москве за 2018 год на фоне активного спроса менялась незначительно - в пределах 1 - 1,5%. По проектам цена растет в основном в зависимости от изменения строительной готовности, за исключением проектов с высокой покупательской активностью, где рост цены традиционно проходит быстрее. Например, в жилом квартале на Москве-реке «Береговой» цена за 6 месяцев выросла на 20%, и стоимость квадратного метра продолжает расти. На стоимость проектов повлияет невозможность использования для строительства денег от реализации квартир до ввода объекта в эксплуатацию и полная зависимость финансирования стройки от уполномоченных банков. Контроль финансовыми институтами отрасли жилищного строительства приведет к частичному перемещению центра прибыли из строительной отрасли в финансовый сектор. Это напрямую отразится на маржинальности строительных проектов и конечной стоимости квадратного метра, которая может вырасти в ближайшие три года на 15-20 %. А до конца следующего года мы ожидаем рост на 5-7%.  

6. - Давайте поговорим о вашей компании. Расскажите о том, с чем заканчиваете год?

Для наших объектов в Москве и МО год заканчиваем с такими показателями: общий объем реализованной недвижимости 92 тыс. кв.м, что в два раза больше чем в 2017 году. Сумма по заключенным договорам увеличилась в 2,5 раза и составила 9,3 млрд рублей. Выведено в продажу 18 новых корпусов.  

Наши проекты держаться в лидерах по реализации в своих сегментах, а признание покупателей это главное. Проекты «Береговй», Balance, ЖК «Столичный» стали победителями престижных премий Urban Awards RREF и Рекорды рынка недвижимости, а это значит, что наши объекты высоко ценят профессионалы рынка недвижимости.

7. - Конечно, не могу не спросить о ваших проектах, расскажите, чем вы сейчас занимаетесь, чем занимается компания? Может быть, какие-то проекты заканчиваются, может быть какие-то новые проекты выводятся на рынок?

Главстрой вывел на рынок 3 новых проекта.

«Береговой» - один из самых масштабных проектов, связанных с городской программой развития Москвы-реки и набережных. На территории 32 га появится городской микрорайон со всей необходимой инфраструктурой для жизни, работы и отдыха. Общая площадь объектов составит 632 900 кв. м, в том числе 125 750 кв. м - общественная застройка. Помимо жилых домов проектом предусмотрено строительство школ, детских садов, поликлиники, спортивного комплекса, паркингов. Проект предполагает создание 1300 рабочих мест. Инвестиции в проект составят 5- млрд рублей. Инвестиции в проект составят 50 млрд рублей. Одним из ключевых центров притяжения ЖК «Береговой», доминантой локации, станет километровая набережная, которая продолжит Филевскую набережную, – самая длинная из всех набережных, строящихся в этой локации. Общая длина набережных составляет 6 километров. Набережная будет зонирована для отдыха с детьми, спорта и фитнеса, развлекательных мероприятий, велосипедных прогулок и экстремальных видов спорта. Украшением станет проект ландшафтного благоустройства набережной с парковым озеленением, скульптурными композициями и дизайнерским освещением.  

ЖК Balance, расположен в Юго-Восточном административном округе Москвы по адресу: Рязанский проспект, 26. На территории 27,5 га появится городской квартал с концепцией «все в комплексе». Общая площадь проекта 653540 кв.м., реализуется в 5 этапов строительства. Инвестиции составляют 60 млрд рублей. Доминантой Balance станет собственный парковый комплекс с аллеей длиной 600 м, который протянется через всю территорию жилого квартала от Рязанского проспекта до Окской улицы. Масштабам озеленения ЖК Balance можно позавидовать: около 10,5 тысяч деревьев и кустарников, 40 тысяч кв. м газона и цветников. Парковая аллея протянется через весь жилой квартал, что, с одной стороны, делает инфраструктуру доступной для всех, с другой стороны, разделяет дворовое пространство на приватные дворики. ЖК Balance - комфортный микрогород с идеально сбалансированной инфраструктурой и локацией для жизни, работы и отдыха. Здесь запланированы 3 детских сада на 750 детей, 2 школы на 1725 человек, детская и взрослая поликлиника на 320 посещений в смену, спортивный комплекс с бассейном, собственный парк, пять подземных паркингов, объекты общественной инфраструктуры на первых этажах.

ЖК «Столичный-2» является продолжением комплексного развития единой территории квартала площадью 57 га и формирует самодостаточный городской кластер с комплексной инфраструктурой для современной жизни, в который входят образовательные, медицинские учреждения, спортивные объекты, торгово-развлекательная инфраструктура, рекреационные пространства, а также автономная система инженерных сетей и сооружений. Планируется строительство общеобразовательной школы на 550 мест, детского сада на 120 детей, поликлиники на 670 посещений в смену и другие объекты. Фишкой проекта станет рекреационная зона для отдыха на берегу пруда прямо у жилых домов.  

Все наши проекты - это не просто дома с квартирами, а благоустроенный город в городе, у которого собственный парк, школы, детские сады, медицина и сфера услуг, площадки для спорта, общественные зоны, просторные лобби и коворкинги.