В рэнкинг Cbonds включены ЦФА объёмом 100 тыс. рублей и более, размещённые в промежутке с 01.01.2023 по 31.08.2023 на платформах операторов информационных систем. Среди лидеров рейтинга – компании РЖД, МТС, Ростелеком и др.
За указанный период Главстрой совершил уже два выпуска ЦФА в виде простых дисконтных облигаций на 10 млн руб. каждый на платформах Сбербанка и Альфа-банка. Инвесторами выступили сторонние компании, банки, физические лица. Один из выпусков уже погашен, а другой будет погашен в конце сентября 2023 года.

О том, что представляет собой этот финансовый инструмент и чем он привлекает инвесторов, рассказал Александр Ситников, руководитель финансово-экономического управления «Главстрой»:

- Расскажите, пожалуйста, что это вообще за инструмент? Как он возникает, чем обеспечен, откуда возникает доходность, как регулируется оборот?

ЦФА – новый финансовый инструмент привлечения денежных средств с использованием блокчейн-платформ, включенных в реестр ОИС Банка России. Эмитентом ЦФА могут выступать юридические лица и ИП, покупателями - квалифицированные или неквалифицированные инвесторы. ЦФА не является платежным средством, не может обмениваться на криптовалюту / стейблкойны. В настоящий момент вторичное обращение ЦФА не ведется, но в будущем купля–продажа будет возможна как на самих платформах, так и через платформу Мосбиржи.
Условия выпуска, количество ЦФА, доходность, сроки обращения, условия погашения, формулы расчета фиксированной и дополнительной доходности, условия вторичного обращения определяются в Решении о выпуске ЦФА. Решение доступно для ознакомления инвесторам на платформе оператора информационной системы (ОИС). Область применения ЦФА – купля-продажа кредиторской и дебиторской задолженности в виде дисконтных облигаций с фиксированным и нефиксированным доходом. Сейчас на рынке есть ЦФА с доходностью, привязанной к изменению стоимости базового актива в виде недвижимости, акций. В настоящий момент девелоперы могут рассматривать ЦФА в трех направлениях:

1) Использование ЦФА в виде дисконтных облигаций (денежных требований) имеет множество преимуществ для девелоперов жилой недвижимости, рассматривающих возможность дополнительного привлечения инвестиций: отсутствие жестких требований к эмитентам со стороны платформ по сравнению с биржей, банковские кредиты, меньшие затраты и оперативность размещения платформами решения. В то же время, доступ инвесторов к цифровым платформам и простота регистрации на них помогает проводить сделки по покупке ЦФА в короткие сроки. Важной характеристикой ЦФА является возможность безопасного проведения сделок. На платформах активы выпускаются с помощью смарт-контракта по технологии блокчейн, что обеспечивает контроль за соблюдением условий, заложенных в решении о выпуске ЦФА, а информация о владельцах хранится в распределенном реестре оператора, действующего под надзором ЦБ РФ.

2) ЦФА в виде цифровых квадратных метров, которые могут выпускать Застройщики или материнская компания. Стоимость ЦФА имеет минимальную фиксированную доходность и дополнительную доходность за счет роста стоимости недвижимости. Формула расчета доп.доходности привязывается к публичным данным о фактических сделках в проекте или группе проектов, сроки погашения ЦФА привязываются к дате ввода в эксплуатацию. По сути, инвесторы разделяют отраслевые риски и риски эмитента с банком, осуществляющим проектное финансирование строящегося проекта.

3) ЦФА в виде коллективных инвестиций на покупку недвижимости на начальной стадии строительства. Такие ЦФА позволяют сформировать доходность за счет роста рынка недвижимости и строительной готовности. Эмитентом может выступать как юрлицо из группы застройщика, так и сторонняя УК. Для застройщика данный вид ЦФА позволяет увеличить объем поступлений на эскроу счета за счет формирования дополнительного канала продаж.

- Какие права возникают у покупателя ЦФА? Может ли он, например, контролировать продажу квартиры, к метру которой привязан его ЦФА? Наложить "вето" на предоставление скидки покупателю или выведение квартиры в продажу на ранних стадиях стройки либо просто по не выгодной цене?

В решении о выпуске ЦФА в обязательном порядке прописываются вид и объем права, которые возникают у покупателя к эмитенту. 1) право на получения от эмитента денежной суммы в размере номинальной стоимости ЦФА; 2) право на получение процентного дохода в фиксированном размере; 3) право на получение дополнительного дохода с раскрытием всех условий получения доп. дохода с привязкой к изменению стоимости базового актива – объекта недвижимости. В настоящий момент на рынке не представлены ЦФА на недвижимость, в которых инвестор может влиять на условия продажи, отличных от тех, что прописаны в решение о выпуске. По факту изучения всех выпусков ЦФА на недвижимость, на текущий момент право вето на предоставление скидки, влияние на ее размер для потенциальных покупателей недвижимости не предусмотрено.
Инвесторам при выборе ЦФА необходимо уделять особое внимание разделу с информацией о механизме расчета дополнительного дохода и рассчитывать риски инвестирования в конкретные ЦФА.

- Какие обязательства возникают у компании, выпустившей ЦФА, и у застройщика? А главное - зачем вообще застройщики выпускают такой инструмент? В чем их профит?

Обязанности эмитента ЦФА прописываются в решении о выпуске, в котором указывается порядок и условия раскрытия информации, обязанности по использованию денежных средств от покупателей, обязанности и условия по погашению номинальной стоимости, выплаты фиксированного и дополнительного дохода. Застройщики или компании группы выпускают ЦФА: 1) для формирования нового канала продаж, направленного на увеличение поступлений на эскроу и, как следствие, снижения кредитной нагрузки; 2) для привлечения денежных средств за меньший срок, меньшими затратами на выпуск, меньшими требованиями к эмитенту в отличие от облигаций и бридж кредитов.

- Кто может стать покупателем ЦФА? Как вообще это делается?

В тестовых выпусках ООО Главстрой покупателями ЦФА выступали физические лица, сторонние юридические лица, кредитные банки. Процедура покупки ЦФА не сложнее, чем любая другая финансовая операция. Главстрой размещал ЦФА в виде простых дисконтных облигаций.
Первый выпуск был на платформе Сбера, покупатели, сторонние юрлица через клиент-банк зарегистрировались на платформе, пополнили цифровой кошелек, переведя денежные средства со своего расчетного счета, далее в период размещения ЦФА оформили заявки на приобретение, и после даты окончания размещения ЦФА увидели ЦФА в своем портфеле.
Второй выпуск состоялся на платформе Альфа-банка, в отличие от первого выпуска, покупателями были банки и физические лица. Физические лица смогли осуществить сделки по приобретению ЦФА через мобильное приложение банка. Процедура покупки после ознакомления с эмиссионной документацией эмитента заняла минимум времени. Покупатель должен был сделать заявку, указать расчетный счет списания денежных средств и после наступления даты окончания размещения ЦФА увидел приобретенные ЦФА в своем кошельке. Погашение ЦФА состоится в конце сентября 2023г.

- Сколько ЦФА есть на рынке, кто их выпустил, есть ли уже примеры получения прибыли от таких активов?

Мне известно только о двух эмитентах ЦФА с привязкой к недвижимости, эмитентами выступали юр.лица девелоперов Самолет, Джи-групп. Компания «Главстрой» рассматривает для себя возможность выпуска ЦФА на недвижимость, мы наблюдаем за спросом со стороны инвесторов на выпуски наших коллег по рынку. Окончательное решение для себя будем принимать после допуска на рынок ЦФА физических лиц, который может состояться в 4 кв. 2023г.

- Почему ЦФА не стали хитом у инвесторов? Обсуждения на тематических площадках выглядят, скорее, скептическим, чем заинтересованными.

В настоящий момент доступ к ЦФА имеют институциональные инвесторы и физлица со статусом квалифицированных инвесторов. Для таких инвесторов доступны альтернативные возможности инвестиций с большей доходностью и риском.
ЦФА на недвижимость будут интересны для физических лиц (неквалифицированных инвесторов), которые при осуществлении инвестиций в них могут достичь следующих целей:
- стать участником рынка первичной недвижимости за счет покупки ЦФА в проекте, в котором они пока не в состоянии приобрести квартиру.
- диверсифицировать инвестиции в несколько проектов, а не приобретать квартиру только в одном проекта. Или сформировать портфель ЦФА недвижимости из проектов нескольких девелоперов и проектов разных классов жилья.
- не быть привязанным к региону проживания для совершения сделок. Стать участником рынка первичной недвижимости в любом регионе можно через банк-клиент или платформу оператора.
- можно инвестировать не в девелопера, как в случае приобретения акций на фондовом рынке, а только в отдельные проекты, в которые веришь сам.

- Почему ЦФА выпускают только девелоперы жилой недвижимости? Возможен ли такой инструмент для коммерческой?

Стоимость входа в коммерческую недвижимость выше в связи с большей площадью объектов коммерческой недвижимости, исторически такую недвижимость упаковывали в ЗПИФы. Не исключаем, что в ближайшее время интерес к ЦФА для коммерческой недвижимости может появиться на рынке.

- Какие есть риски у такого инструмента?

У любого финансового инструмента есть риски. Ключевой риск инвестирования в недвижимость - это риск невозможности продажи актива с требуемой доходностью для инвестора, но такой риск присущ любому активу.
Недвижимость, как правило, является консервативным инструментом инвестирования, следовательно, риски в ЦФА недвижимости можно оценивать как невысокие. Если инвестор будет тщательно оценивать девелоперский проект, его конкурентное окружение, потенциал доходности, то после выбора проекта необходимо оценить прозрачность механизма и условий выплаты дополнительного дохода.

- Каковы, на ваш взгляд, перспективы ЦФА на российском рынке? "Взлетит" или останется нишевым экзотическим инструментом?

Предполагаем, что развитие ЦФА на недвижимость будут пользоваться спросом у неквалифицированных инвесторов в случае, если эмитенты будут предлагать комбинированную доходность, состоящую из фиксированной и дополнительной доходности. В таком случае ЦФА могут отвлечь на себя часть инвесторов с фондового рынка, инвестирующих в облигации, паи ЗФИФ недвижимости, а также привлечь физлиц, сберегающих средства с помощью депозитов.
С увеличением положительных кейсов погашения ЦФА застройщиками интерес к ним будет подогреваться.