При составлении списка аналитики учитывали несколько факторов, влияющих на рост цен: сроки ввода в эксплуатацию, вероятность улучшения транспортной доступности и открытия метро по соседству. Кроме того, учитывался и масштаб жилых комплексов. Сегодня на столичном рынке первичной недвижимости представлено немало проектов комплексного освоения территорий. период реализации масштабных проектов растянут на годы, темпы строительства инфраструктуры далеко не всегда успевают за возведением жилья. А это значит, что в первые несколько лет покупатели вряд ли смогут получить полный уровень комфорта, который заявляется девелопером в рекламных материалах. Это накладывает отпечаток на динамику роста цен, делая недвижимость в проектах КОТ менее инвестиционно привлекательной.

Объекты клубного формата, напротив, зачастую прибавляют в цене быстрее. А после ввода в эксплуатацию цены в них в короткие сроки сравниваются или даже опережают среднерыночные показатели в своих локациях. Соответственно, покупателям выгоднее приобрести в жилье, не дожидаясь значительного увеличения стоимости. Особенно это касается тех, кто присматривается к конкретному району, но не может определиться между первичным рынком и «вторичкой». Для того, чтобы помочь сделать верный выбор, эксперты Urban Awards также сравнили цены на локальном вторичном рынке с рассматриваемыми проектами. Причем для большей объективности были проанализированы только предложения в домах соответствующих классов и сданных в эксплуатацию не раньше 2000 года. То есть не уступающих по своим характеристикам новостройкам.

ЖК «Яуза Парк»

Жилой комплекс «Яуза Парк» пользуется большой популярностью у покупателей: на текущий момент реализовано 2/3 квартир. Причины этого вполне объяснимы. «Яуза Парк» располагается в историческом районе на месте бывшего дачного поселка, на берегу реки Яузы и рядом с парками «Сокольники» и «Лосиный остров». Таким образом, будущие жители получат отличную экологию и смогут стать обладателями замечательных видов на зеленые массивы и воду. Кроме того, покупателям предлагается широкая линейка планировок площадью от 40 до 99 кв. м с возможностью объединения соседних квартир. Кстати, этот проект вошел в шорт-лист премии Urban Awards 2016. Что касается транспортной доступности, то у ЖК «Яуза Парк» с этим нет проблем, как в части личного транспорта (выезд на ТТК или проспект Мира – 10 мин.), так и общественного - до ближайшего метро (ст. «Преображенская площадь») 5 мин. на транспорте.

Если же говорить о перспективах, то «выстрелить» этот проект в 2017 году сможет после ввода в эксплуатацию. Согласно проектной декларации, это произойдет уже в первом квартале нового года. И неизбежно приведет к существенному росту цен. Сегодня стоимость квартир в ЖК «Яуза Парк» начинается от 8 млн рублей. Но после завершения строительства следует ожидать прибавки на уровне 20-25%.

Если же сравнивать уровень цен в ЖК «Яуза Парк» со средними показателями по району Богородское, то на сегодняшний день они на 26,5% ниже рынка. Средняя цена квадратного метра в проекте составляет около 188 тыс. рублей, а на вторичном рынке в домах, построенных после 2000 года, - 256,6 тыс. рублей. Поэтому тем, кто планирует приобретение комфортного жилья и новоселье в ближайшие месяцы, следует обратить внимание на этот комплекс.

ЖК «О7»

Жилой комплекс «О7» хорошо известен столичному рынку недвижимости комфорт-класса – продажи в нем стартовали еще в середине 2013 года. И первая очередь уже находится в стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом осенью текущего года здесь были открыты продажи квартир во второй очереди. Она представляет собой дополнительную секцию на 80 квартир, в которой впервые в проекте представлен один из самых востребованных продуктов на современном первичном рынке – компактные студии. За счет этого порог входа в проект значительно снизился. И сегодня цены в ЖК «О7» начинаются от 5,36 млн рублей.

Впрочем, в ближайшем будущем все изменится. Во-первых, доступные квартиры на этапе котлована пользуются большой популярностью. Во-вторых, на 2017 год запланировано открытие сразу двух станций метро в шаговой доступности от ЖК «О7» - «Очаково» и «Мичуринский проспект» Калининско-Солнцевской линии. Как это обычно бывает, подземка рядом с новостройкой спровоцирует стремительный рост цен.

Район Очаково-Матвеевское считается одной из самых престижных локаций в Москве за пределами ЦАО, и даже жилье комфорт-класса на вторичном рынке здесь стоит дороже, чем во многих столичных районах. Средняя стоимость «квадрата» в рассматриваемой категории на вторичном рынке тут доходит до 267,1 тыс. рублей. В ЖК «О7» средний показатель значительно ниже – 170,9 тыс. рублей за кв. м.

ЖК «Родной город. Каховская»

Согласно рейтингу самых продаваемых новостроек комфорт-класса в «старой» Москве, составленному оргкомитетом премии Urban Awards 2016 на основе данных Росреестра, жилой комплекс «Родной город. Каховская» входит в первую десятку по количеству заключенных ДДУ. При этом данный проект является самым камерным в топ-10: всего 699 квартир, в то время как у большинства «соседей по рейтингу» отсчет начинается от тысячи.

При этом, несмотря на высокий спрос, с момента старта продаж в ЖК «Родной город. Каховская» порог входа вырос чуть более, чем на 6% - однокомнатные квартиры здесь можно приобрести по цене от 6,76 млн рублей. Это едва ли не самая доступная цена для квартиры в проекте, находящемся столь близко к уже действующей станции метро. Следует ожидать, что при сохранении активности покупателей, цены недолго задержатся на таком низком уровне.

Тем более, что на текущий момент средние цены по проекту на 10,6% «отстают» от показателей вторичного рынка. В среднем квадратный метр в сданных в эксплуатацию после 2000 года домах района Зюзино сегодня стоит 230,3 тыс. рублей, а в ЖК «Родной город. Каховская» - 205,9 тыс. рублей.

МФК «Пресня Сити»

Уникальность проекта «Пресня Сити» заключается в том, что это одно из самых доступных предложений на рынке новостроек Центрального административного округа: стартовая стоимость зафиксирована на уровне 8 млн рублей. Кроме того, расположенный на пересечении улиц Ходынская и Пресненский вал проект отличается качественной архитектурой в нью-йоркском стиле от архбюро SPEECH, продуманной инфраструктурой и концептуальными рекреационными зонами.

При этом есть у него один существенный недостаток: в нем реализуются апартаменты, что «отпугивает» существенную часть покупателей. Но 2017 год станет переломным для МФК «Пресня Сити» - ожидается, что большая часть апартаментов сменит юридический статус и будет переведена в квартиры. Вслед за этим последует и значительное увеличение цен.

Впрочем, вряд ли стоит ожидать того, что в ЖК «Пресня Сити» цены сравняются со средними показателями по району. Ведь проект реализуется в Пресненском районе – одном из самых дорогих в Москве. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах комфорт- и бизнес-класса на вторичном рынке сегодня составляет 338,4 тыс. рублей. А в ЖК «Пресня Сити» - 203,6 тыс. рублей. То есть у проекта есть потенциал к росту на 30-40% к моменту окончания строительства.

ЖК «Марьина Роща»

Жилой комплекс «Марьина Роща» обладает всеми характеристиками бизнес-класса, среди которых и хорошая локация рядом с одноименным метро, Фестивальным парком и Екатерининским садом, и интересный архитектурный проект, и камерность. При этом будущие жители получат удобный выезд на Олимпийский проспект, который можно назвать одной из самых малозагруженных трасс, ведущих в центр. До Садового кольца по нему можно добраться за 5 минут, а до Бульварного – за 7 минут.

При этом в ЖК «Марьина Роща» стоимость квартир находится на довольно демократичном уровне для всех его преимуществ – от 11,24 млн рублей за просторную «однушку» площадью 49,5 кв. м. То есть в пересчете на стоимость одного «квадрата» цены в проекте не сильно уступают жилым комплексах комфорт-класса. Но в 2017 году здесь можно ожидать ощутимого увеличения стоимости. Это станет следствием высочайшей динамики строительства. По проектной декларации получение разрешения на ввод в эксплуатацию запланировано на 3 квартал 2018 года, однако к концу 2016 года в ЖК «Марьина Роща» уже были завершены все монолитные работы, произведено утепление фасада и начата его облицовка. Если эти темпы сохранятся, что девелопер вполне может успеть сдать проект раньше намеченного срока.

При этом в одноименном столичном районе – Марьина Роща – уровень цен в домах недавней постройки находится на уровне, который вдвое превышает показатели ЖК «Марьина Роща». По району средняя стоимость «квадрата» составляет 461,1 тыс. рублей, а в рассматриваемом проекте – 232,2 тыс. рублей за кв. м.

«Очевидно, что будущее рынка жилой недвижимости за масштабными проектами комплексного освоения территорий. Однако это будущее довольно отдаленное – в ближайшие 5-10 лет реализуемые сегодня проекты КОТ, за редким исключением, не смогут предложить своим жителям должный уровень комфорта. Ведь практика, когда сначала строится жилье, а только потом "доводится до ума" инфраструктура, как социальная, так и транспортная, сегодня является общепринятой на рынке. Поэтому для конечного покупателя, который хочет жить в комфорте уже сейчас, миниатюрные проекты представляют гораздо больший интерес. Они возводятся в престижных районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Кроме того, это еще и отличная инвестиция: такие проекты априори растут в цене быстрее рынка», - резюмирует Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards.