— Почему сейчас власти и девелоперы так активно занимаются развитием промзон?

В Москве в старых границах застройка уже достаточно плотная и существует запрет на точечные проекты. Поэтому промзоны — главный ресурс для развития города. Это уже понятно и властям, и участникам строительного бизнеса. За последние 6 лет на территориях бывших московских заводов и фабрик уже построено около 10,2 млн кв. м недвижимости, из них 30% - это жильё. Существующая сегодня версия генплана Москвы нацелена на активную реорганизацию промышленных зон. В Московской области, в регионах, например, в Ярославле, где мы тоже работам, аналогичная ситуация.

Например, в Москве сегодня промзоны занимают без малого 19 тыс. га (это 17% территории старой Москвы). Для города ведь главная цель – это создание удобной инфраструктуры и выполнение социальных обязательств. А для этого нужно, чтобы бизнес развивался, создавались новые рабочие места, люди получали зарплату. На положительную динамику рынка недвижимости влияет покупательская способность граждан. Готовность покупателей потратить деньги на квартиру как на этапе строительства, так и по мере готовности дома зависит от стабильности их доходов, уверенности в завтрашнем дне.

Основная задача при реорганизации промзон заключается в том, что необходимо учесть интересы всех участников проекта, всех, на кого этот проект может повлиять. Это и жители близлежащих районов, и город, с его транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой, и разного размера бизнесы, чьи интересы «завязаны» на промышленный объект, и так далее.

Сегодня при любом крупном проекте прислушиваются к мнению жителей. Если не получается прийти к согласию, то лучше вообще не делать, такой проект городу не нужен.

— Какие конкретные проекты можно вспомнить, где подобный конфликт интересов был наиболее заметен?

— Это всегда диалог, попытка сбалансировать интересы города и инвесторов. Например, промзона «Калошино» на востоке Москвы. При реорганизации этой промзоны планировалось построить жилой микрорайон. Но необходимо было ликвидировать железнодорожную ветку, по которой находящееся на площадке предприятие снабжается материалами. Мы обратились в департамент, отвечающий за развитие промышленности в городе, и власти совместно с инвесторами застройки нашли компромиссное решение, сохранив необходимую транспортную инфраструктуру. В итоге производственный комплекс был модернизирован, увеличилось количество работающих. Сейчас там производят еще больший объем продукции как по городскому заказу, так и на коммерческий рынок. Предприятие развивается, выпускает современные строительные конструкции, платит налоги.

— Получается, что развитие промзон может означать и восстановление производства на их территориях?

— Когда речь идет о развитии или преобразовании промзон, есть два базовых вектора – либо это территория развивается по пути производства и ведения различных видов бизнеса с целью создания на ней современных рабочих мест, либо она переводится в разряд площадки под девелопмент и строительство современного жилья.

Какие-то промзоны сохраняют старое назначение, там концентрируется производство, в том числе переводятся предприятия и из других промзон. Развитие промзон может означать, как редевелопмент, то есть полную смену их назначения, так и превращение в современные промышленные парки, инновационные производственные кластеры, и для этого есть специальная программа правительства Москвы, существует серьезная поддержка таких процессов, и инвесторы могут на нее рассчитывать.

Есть и противоположные примеры. Например, это наша территория в самом центре подмосковного города Железнодорожный. Это был устаревший деревообрабатывающий завод. Возобновлять производство было бессмысленно – и оборудование, и само здание давно устарели. Выбор был или заново строить завод, или все же попробовать что-то другое. Мы договорились с городом, с Московской областью, и в итоге на этом месте появился современный микрорайон «Центральный» со всеми социальными функциями, как школа, детский сад, бассейн и т.д., который уже построен и заселен.

— Насколько сложно такие проекты реализовывать, учитывая, что надо создавать с нуля всю инфраструктуру?

Конечно, перестраивать промышленные территории сложнее, чем просто взять площадку в уже сложившемся районе, где можно «сесть» на уже существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.

При развитии промзон девелоперу необходимо наполнить территорию. Надо сразу закладывать в проект детские сады, школы, больницы, транспорт и зоны торговли. Здесь необходимо балансировать интересы инвестора и планы города по развитию этой территории: соотношение социальной инфраструктуры, транспорта, жилья. В тоже время, структурируя большую территорию, девелопер имеет огромный простор для творчества, есть возможность создать высококачественный продукт - и по архитектуре, и по насыщенности.

В Москве этот диалог уже настроен, приведен в разумные рамки, здесь есть сложившиеся здоровые нормы проектирования, и застройщик, заходя в проект, понимает совместные точки роста для города и бизнеса. Это облегчает и реализацию проекта в целом, и работу с социальными обременениями. Застройщик может просчитать параметры своего проекта до того, как зайдет на площадку.

— Город активно продвигает подобные проекты? От кого исходит основная инициатива от бизнеса или от властей?

— Здесь могут быть два основных драйвера: либо рынок видит инвестиционную привлекательность этой площадки и застройщик предлагает свою концепцию развития, либо местные власти ощущают потребность реформирования какой-то территории и подталкивают бизнес. У нас интересный опыт в Ярославле. Там в самом центре города стоял завод, который давно прекратил производственную деятельность. Местные власти вышли с предложением реновировать эту «черную дыру» в центре города.

Нам предложили посмотреть на территорию, и в итоге родился проект жилого квартала «Династия». Сегодня заканчивается строительство первой очереди объекта и начинается подготовка ко второй. Тут и власти чувствовали, что надо делать что-то со старым заводом в центре города, и бизнес был заинтересован. Жилой комплекс в итоге стал драйвером для развития центра, новой точкой притяжения. Вокруг него создаются сервисные коммерческие зоны, например, торговая галерея, где будут лучшие бутики в городе.

Городу реновация выгодна, потому что он получает новое социальное пространство, которое не придется дотировать. Это пространство нового качества, создающее положительные эмоции у граждан и налоговые потоки в бюджет.

Промзоны же в основном уже давно не функционируют как нормальный промышленный объект, как цивилизованный бизнес. Там зачастую набор каких-то непрозрачных активностей, все сдано в аренду по частям, идет непонятная деятельность, вряд ли подконтрольная с точки зрения налогов. Естественно, у города есть желание такие территории в городе реформировать.

— Какие основные сложности возникают при развитии промзон по сравнению с гринфилд проектами?

— При развитии промзон надо серьезно продумать и решить все вопросы с правом собственности, так как часть зданий может быть вообще незаконно построена, да и земельно-правовые отношения оформлены чаще всего очень не прямыми способами. Если вы сможете единолично контролировать территорию, которую собираетесь развивать, то задача серьезно упрощается.

Гораздо сложнее — и это частый случай в Москве — когда на территории много собственников: у кого-то будочка, у кого-то мастерская, у кого-то складик. Договориться с такими собственниками не удается.

Им не нужно идти в девелопмент по разным причинам – нет денег, не умеют, не хотят. В итоге они держат кусок территории и полностью останавливают преобразование всей промзоны. Конечно, это не устраивает город. Долго шли обсуждения и, наконец, с 1 января 2017 года вступает в силу 373-ФЗ, вносящий поправки в Градостроительный кодекс. Новый закон позволяет городу назначать функцию для развития территорий, упрощает процесс подготовки документов территориального планирования, и позволяет форсировать использование участков третьих лиц в целях реорганизации промышленного объекта.

Говорят, что это закон об изъятии, но это не так, потому что он позволяет целевым образом разрабатывать проект планировки, обходя конфликтные ситуации. Самое главное то, что это позволяет быстрее разработать, утвердить и в дальнейшем использовать градостроительную документацию. Новый закон очень поможет и властям, и бизнесу.

— Кому стоит готовиться к изъятиям со следующего года?

— Напротив, нужно подумать о своем участии в проекте с выгодой для себя. Просто перестать быть собакой на сене. Сценариев участия может быть много.

— Как в этом может участвовать, например, владелец небольшого автосервиса?

Можно оценить свой бизнес и его эффективность, оценить свою долю в проекте и получить соответствующую компенсацию, бесплатно ничего изымать не будут. Можно быть позитивным и конструктивным, а можно сказать «ничего не хочу» или потребовать фантастическую сумму, что равносильно отказу. Существует и возможность возобновить работу своего маленького бизнеса после реновации промзоны. Застройщик будет рад организовать дополнительные рабочие места на своих проектах. При редевелопменте промзон нормы градостроительного регулирования обязывают девелопера создать рабочие места. Взять ту же территорию ЗИЛа. Там планируется построить шесть миллионов квадратных метров недвижимости, предусмотрено жилье для тридцати тысяч человек и сорок тысяч рабочих мест.

— Что такое, по-вашему, комфортная среда?

В первую очередь, это естественная для человека среда, пространство с очевидными, хорошо понятными функциями. Пространство, в котором комфортно человеку и, может быть, некомфортно машинам. Пространство, которым хочется пользоваться, в котором хочется задержаться по дороге домой.

Для нас это очень важно, поэтому в наших жилых кварталах — удобные дворики, площади, торговые галереи, парки с лавочками и детскими площадками. Сегодня жители перестали покупать квадратные метры. Потребление становится другим. Внимание уделяется планировочным решениям. Например, пользуются большим спросом квартиры с объединенной столовой, кухней, гостиной. Это уютное место, где можно провести целый день в кругу семьи.

Комфортная среда важна и за пределами квартиры. Экономика заставляет покупателя быть экономным. Но выйдя из малогабаритной квартиры, человек должен попасть в уютное общественное пространство, где приятно находиться, проводить время, куда безопасно отпустить гулять ребенка. Все это и есть комфортная среда. Это место, которым можно гордиться так же, как и своим новым домом.